Wynajem mieszkania to wciąż jeden z najpopularniejszych sposobów na bezpieczne lokowanie i pomnażanie kapitału.
Niestety, rzeczywistość polskiego rynku nieruchomości bywa brutalna. Tradycyjna umowa najmu, w zderzeniu z rygorystyczną ustawą o ochronie praw lokatorów, stawia właściciela na z góry straconej pozycji w przypadku konfliktu z nieuczciwym najemcą. Procesy eksmisyjne ciągnące się latami, brak możliwości usunięcia „dzikiego lokatora” w okresie zimowym czy obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego to koszmary, które skutecznie odstraszają wielu inwestorów. Receptą na te problemy jest instytucja najmu okazjonalnego. Aby jednak umowa ta skutecznie chroniła majątek, musi zostać sporządzona z aptekarską precyzją. W przygotowaniu bezpiecznego wzoru i dopilnowaniu wszelkich formalności nieocenionym wsparciem jest profesjonalny adwokat poznań, dzięki któremu unikniesz błędów skutkujących nieważnością rygorów ochronnych.
Zrozumienie mechanizmów, na jakich opiera się najem okazjonalny, to podstawa spokojnego czerpania zysków z wynajmu. Zobaczmy, dlaczego to rozwiązanie jest powszechnie uznawane za „kamizelkę kuloodporną” dla każdego wynajmującego.
Czym jest najem okazjonalny i dla kogo jest przeznaczony?
Najem okazjonalny to szczególny, ściśle uregulowany w ustawie rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego. Jego najważniejszą cechą jest to, że wyłącza on zastosowanie większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym tych najbardziej uciążliwych, blokujących eksmisję. Trzeba jednak pamiętać o kluczowych ograniczeniach:
- Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna (nie można wynajmować mieszkania w ramach tej umowy jako firma/przedsiębiorstwo – dla firm przeznaczony jest tzw. najem instytucjonalny).
- Umowa musi być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.
- Wymaga zachowania rygorystycznej formy i skompletowania odpowiednich załączników (w tym dokumentów notarialnych).
- Wymaga bezwzględnego zgłoszenia do Urzędu Skarbowego.
Sercem bezpieczeństwa: akt notarialny (trzy magiczne siódemki)
Główną siłą najmu okazjonalnego jest ominięcie wieloletniego, wyczerpującego procesu sądowego o eksmisję. W przypadku zwykłej umowy, by pozbyć się lokatora, który nie płaci, właściciel musi wnieść pozew do sądu, czekać na wyrok, a następnie na ewentualne przyznanie lokalu socjalnego przez gminę. Trwa to zazwyczaj od 2 do 5 lat, podczas których właściciel ponosi straty.
Przy najmie okazjonalnym najemca udaje się do notariusza, gdzie podpisuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu (zgodnie z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli najemca przestanie płacić i umowa zostanie wypowiedziana, właściciel omija całkowicie proces sądowy. Składa do sądu jedynie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na ów akt notarialny (sąd ma na to zaledwie kilka dni/tygodni). Z taką klauzulą właściciel idzie prosto do komornika, który bezzwłocznie przystępuje do eksmisji.
Tradycyjny najem vs najem okazjonalny – zestawienie różnic
| Kryterium ryzyka eksmisyjnego | Tradycyjna Umowa Najmu | Umowa Najmu Okazjonalnego |
|---|---|---|
| Konieczność wytoczenia procesu w sądzie | TAK. Konieczny pełny, długotrwały proces o eksmisję. | NIE. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny. |
| Okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca) | Obowiązuje zakaz wykonywania eksmisji w tym okresie. | Brak okresu ochronnego. Eksmisja możliwa przez cały rok. |
| Prawo do lokalu socjalnego | Sąd bardzo często orzeka prawo do lokalu (np. dla kobiet w ciąży, bezrobotnych), co wstrzymuje eksmisję do czasu zapewnienia go przez gminę. | Brak prawa do lokalu socjalnego. Komornik usuwa najemcę do wskazanego wcześniej przez niego lokalu zastępczego. |
| Ochrona kobiet w ciąży, dzieci, niepełnosprawnych | Silna ochrona uniemożliwiająca eksmisję „na bruk”. | Eksmisja przeprowadzana bezwzględnie, zgodnie ze wskazanym przez najemcę adresem zastępczym. |
Niezbędne załączniki do umowy – bez nich najem okazjonalny jest nieważny!
Samo napisanie na kartce papieru słów „Umowa najmu okazjonalnego” nie daje żadnej ochrony prawnej. Aby umowa była ważna w świetle przepisów, musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i muszą zostać do niej dołączone trzy kluczowe załączniki:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu (innego mieszkania lub domu), w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji.
- Oświadczenie właściciela tego wskazanego (zastępczego) lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie tam najemcy. Uwaga: Podpis na tym oświadczeniu powinien być notarialnie poświadczony (nie jest to bezwzględny wymóg ustawowy dla ważności najmu, ale powszechna i zalecana przez prawników praktyka zabezpieczająca przed sfałszowaniem zgody).
Faq – najczęściej zadawane pytania o najem okazjonalny
Czy umowę najmu okazjonalnego trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Tak! To absolutnie kluczowy, a często pomijany krok. Właściciel mieszkania ma bezwzględny obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia takiej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli o tym zapomnisz, w świetle prawa zawarłeś zwykłą umowę najmu i tracisz wszystkie przywileje związane z uproszczoną eksmisją i brakiem okresów ochronnych.
Kto ponosi koszty notariusza przy najmie okazjonalnym?
Zwyczajowo to strony ustalają, kto pokrywa koszty. Prawo nie narzuca w tej kwestii żadnych ograniczeń. W praktyce rynkowej koszty aktu notarialnego (które dla tej konkretnej czynności są odgórnie limitowane i wynoszą maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę plus podatek VAT i wypisy) pokrywa zazwyczaj najemca lub właściciel dzieli się z nim kosztami po połowie.
Co się stanie, jeśli właściciel lokalu zastępczego cofnie zgodę lub sprzeda dom?
Jeśli w trakcie trwania umowy najmu okaże się, że najemca stracił możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym (np. rodzice sprzedali dom, który najemca wskazał), ma on obowiązek w terminie 21 dni od powzięcia tej wiadomości wskazać właścicielowi inny lokal i przedstawić nowe oświadczenie (zgodę) jego właściciela. Jeśli najemca tego nie zrobi, właściciel wynajmowanego mieszkania zyskuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem zaledwie 7-dniowego okresu wypowiedzenia.
Czy obcokrajowiec (np. bez rodziny w polsce) może podpisać najem okazjonalny?
Jest to bardzo trudne, ale możliwe. Problem polega na wskazaniu lokalu zastępczego i uzyskaniu zgody jego właściciela, co dla cudzoziemca bywa barierą nie do przejścia. Na rynku pojawiły się jednak firmy, które za odpowiednią opłatą (często rzędu kilkuset złotych rocznie) oferują wystawienie takiego oświadczenia wraz z adresem lokalu zastępczego. Należy jednak zawsze dokładnie weryfikować rzetelność takich podmiotów i formę prawną składanych oświadczeń.
Czy umowę trzeba wypowiadać w specjalny sposób przed eksmisją?
Tak. Aby uruchomić procedurę nadania klauzuli na akt notarialny, umowa musi zostać skutecznie zakończona (upłynął czas, na jaki została zawarta, lub została rozwiązana/wypowiedziana, np. z powodu zaległości w czynszu za minimum 2 miesiące, co wymaga uprzedniego wezwania najemcy na piśmie z udzieleniem mu miesięcznego terminu na spłatę). Dopiero po ustaniu umowy właściciel doręcza byłemu najemcy na piśmie, z podpisem notarialnie poświadczonym, żądanie opróżnienia lokalu, po którym następuje droga sądowo-komornicza.